买房时经常听到的HOA是什么

HoA是美国的业主协会的英文缩写，是买房后必须要接触到的一个机构。今天美地投资为大家全面科普这个重要的HoA。

HoA （Homeowner Association，直译为业主协会) 就是所谓的小区物业管理。这个协会由住户（业主）们组成并强制性参加，通常 HOA 的业务会委托社区管理服务公司执行，住户（业主）可能需要定期聚会决定社区发展事项。

需缴纳HoA费的房产类型

通常下面两种住宅需缴纳 HoA 费。

1. Condo公寓

有些称之为 Condo Fee，由于屋主只拥有内部产权，外部一切维修管理皆由 HoA 负责，使用经费自然是从月缴的费用而来。

2. Townhouse联排别墅

与 Condo 相比通常 HoA Fee 会低一些。通常 Townhouse 都是以社区为单位大面积兴建，因此都有 HoA 的组织存在。

注：其实 Condo 和 Townhouse 是两个不同的概念。Condo 主要强调「产权归属」，相对于独栋别墅Single Family House，业主只拥有房屋内部的产权，外部与土地则属业主协会或是建商/开发商。而 Townhouse 指的是那种与其他住家连在一起、通常是共享一面墙的建物形式，但拥有地上(建物)地下(土地)的产权。所以当我们说 “Condo”，它的建筑外型可能像独栋 Single Family House (Detached Condo)，也有可能是连栋的 Apartment 或 Townhouse。

独栋别墅有没有HOA费？

大部分的独栋别墅即Single Family House 住宅区并没有社区业主会。但是有许多地区如尔湾及周边新兴城市的 Single Family House 每月都要缴交 HOA 费用。这是因为尔湾的社区属于整体住宅区开发形式 Planned Unit Development (PUD) ，每月需要缴费用给委托物业公司，管理修缮该社区的公共设施。在加州的许多90年代之后兴建的房屋都要收取一笔 HoA 费用，所以不是拥有 Single Family House 就一定不会有这项开销。

HoA费用包括的项目

每月缴付的HoA费主要做以下用途：

1. 公共设施维修管理（含网球场、游泳池、健身房、电梯等）
2. 景观环境维护（庭院草坪修剪除草、洒水灌溉打理、走道打扫等）
3. 治安维护（大门 Gate 设备、治安装置如监视器、报警系统等）
4. 垃圾费（视各 HoA 的负责范畴）
5. 水费（视各 HoA 的负责范畴）
6. 煤气费（视各 HoA 的负责范畴）
7. 铲雪费（视各 HoA 的负责范畴）
8. 房屋建筑外观修理（如换修门窗、屋顶等）
9. 其他物业管理内容，视各业主协会规定而异

HoA的收费类型及金额

HoA收费总类可以分两种 – 月费和专属费用。大部分社区都是采取月付的方式，而专属费用是社区为了某一特定的项目而向业主收取的额外费用，一般高端社区用的比较多。

HoA 月费从几十块、一百多块、两三百块到五六百块美金不等。有些新的社区甚至上到八九百块美金都有，收费差异相当大。主要是看区域、服务、设施、和居住面积大小，以及HoA业主协会的具体收费规定而增减。

1. 月管理费（Monthly dues/Common Charges）

每月从几十美金到几百美金不等，具体金额就要看区域和服务，以及住宅面积。通常居住面积愈大，费用也愈高。旧一点的住宅费用也会比新住宅高，因为东西旧可能需要维修的频率比较高。一般的管理费会包括水费，公共区域清洁费，公共设施维护费，积雪清理等，但这笔费用不包括在您每月的贷款里，所以是另一笔额外开销。

2. 专属费用（Special Assessment）

如果你所在社区的地下管道年久失修，需要一大笔资金更新，这时社区的通常做法是向银行申请贷款完成项目，然后要向业主收取额外费用来偿还贷款，期限一半是3-5年，收取的费用根据设备价格而定。

业主如何了解所属HoA的信息

在旧金山湾区许多优质成熟住宅社区都有专业的HoA协会网站可以查询关于业主协会的相关法律规定，社区活动和缴费通道。

作为社区的住户一员，业主也必须尽自己相应的义务：

仔细阅读所有契约，条款及限制，了解附带的事例。知道相关的规条，例如每户可饲养多少头宠物，社区内的宁静时限，停车位的规矩等等。

查阅 HoA 的财务报表，了解是否存有足够的储备。阅读现时及过往的社区简报，了解即将进行的修建项目，或任何暂缓的工程。

可考虑聘请专业人士来替您审阅所有契约，条款及限制，并对 HoA 的可行性作出建议。

一旦涉及合约问题，一定要在挥笔签署前，清楚明白当中对您的影响。如果有任何问题，您的房地产经纪可提供协助。

不交HoA费的后果

如果不理会 HoA 业主协会的规定，HoA 会寄发违规通知，说明违规事项并限期改善；如果持续不予以理会的话，就会进一步收到罚款通知、催缴通知。

长期不交HoA费的处罚

后果将极其严重！！！

无论是 (1) 不缴交 HoA 管理月费，还是 (2) 对于违规通知、罚款不予以理会，HOA 有权利放置留置权 (Lien) 在房产产权纪录上，在业主改善/还清债务之前是不会被撤销的。未来业主若要变卖此房产，依照法律规定 HoA 有优先受偿的权利。而如果欠款事态严重到了 HoA 要诉诸法律行动之时，HoA 甚至可以拍卖房子 (Foreclose)。

以目前加州州法为例，业主若欠款 1800 美金以上（不包括迟付罚金、债务催讨费用、律师费或利息）并拖欠 12 个月以上，在 HoA 会议上讨论并取得多数住户同意之后，有权进行接收、拍卖程序。拍卖程序 30 天前，HoA 会向业主发信告知将采取的一连串法律行动，之后政府相关单位会在欠款屋主的产权纪录上放置留置权 (Lien)。

放置留置权之后，紧接着的拍卖程序分为两种：司法程序 (judicially foreclose) 与非司法程序 (non-judicially foreclose)。若 HoA 选择走司法程序，必须先由法院核准，并由法院进行拍卖。若拍价足以清偿债务，业主有权在 90 天内清偿债务并赎回房产；若拍价不足以清偿债务，业主在一年内清偿债务后才可以赎回房产。

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